Nový stavební zákon a jeho změny: co čeká stavebníky v roce 2026

Nový stavební zákon v roce 2026 – aktuální stav

Nový stavební zákon, který postupně nahradil dosavadní úpravu stavebního práva, prošel od svého přijetí několika vlnami novelizací, a i v roce 2026 se jeho podoba dále vyvíjí. Zatímco původní záměr zákonodárce směřoval k radikálnímu zjednodušení povolovacích procesů a vytvoření jednotné digitální platformy pro celé území republiky, praxe ukázala, že přechod od teorie k realitě byl podstatně složitější, než se předpokládalo. Aktuální stav zákona v roce 2026 je tak výsledkem kompromisu mezi původní vizí jednoho úřadu a jednoho razítka a nutností reagovat na provozní problémy, které se objevily po ostrém startu nové úpravy.

Jednou z nejvýraznějších změn, které se v poslední době prosadily, je úprava fungování Digitální technické mapy a navazujícího portálu stavebníka, jehož spolehlivost byla dlouho terčem kritiky ze strany odborné veřejnosti i samotných úředníků. Systém, který měl sloužit jako jediné kontaktní místo pro podání žádostí, byl v roce 2026 znovu upraven tak, aby lépe zvládal vysoký počet souběžných žádostí a omezil výpadky, které v minulosti prodlužovaly lhůty místo toho, aby je zkracovaly. Stavební úřady si na nový systém stále postupně zvykají a v mnoha regionech dochází k personálním posilám, protože množství agendy převyšuje kapacity, které byly původně plánovány.

Další oblastí, kde nový stavební zákon a jeho změny výrazně zasahují do praxe, je rozdělení pravomocí mezi obecné stavební úřady a specializované úřady, jako jsou úřady pro dopravní, vodohospodářské nebo energetické stavby. Novelizace z posledního období se snaží přesněji vymezit, kdy je příslušný obecný stavební úřad a kdy naopak specializovaný orgán, aby se předešlo sporům o pravomoc, které v prvních letech účinnosti zákona brzdily celé řízení. Zároveň se zpřesňují pravidla pro závazná stanoviska dotčených orgánů, protože právě jejich vydávání bylo často zmiňováno jako hlavní zdroj zpoždění, přestože zákon měl tento proces naopak urychlit.

Významnou změnou, kterou přinesla novelizace platná v roce 2026, je také úprava lhůt pro vydání rozhodnutí a mechanismů takzvané fikce souhlasu, tedy situace, kdy úřad na žádost v zákonné lhůtě nereaguje. Cílem je motivovat úřady k rychlejšímu jednání, ale současně zajistit, aby fikce souhlasu nebyla zneužívána u složitějších staveb, kde je odborné posouzení nezbytné. Diskutuje se i o úpravě opravných prostředků, protože praxe ukázala, že odvolací řízení se v některých případech neúměrně prodlužovala kvůli nejasně formulovaným pravidlům v původním znění zákona.

Pro stavebníky, projektanty i obce je klíčové sledovat, že nový stavební zákon změny nejsou jednorázovou záležitostí, ale kontinuálním procesem, který bude pravděpodobně pokračovat i v dalších letech. Rok 2026 tak představuje fázi postupné stabilizace systému, kdy se teoretický koncept jednoho řízení a jednoho úřadu reálně přetváří do funkční praxe, byť ne bez dalších dílčích úprav a legislativních zásahů.

Historie přijetí a klíčové novelizace zákona

Nový stavební zákon prošel od svého vzniku turbulentním vývojem, který odráží složitost celé rekodifikace veřejného stavebního práva v České republice. Zákon č. 283/2021 Sb., o stavebním právu, byl schválen Parlamentem v roce 2021 jako reakce na dlouhodobě kritizovanou byrokratickou zátěž spojenou s povolováním staveb podle původního stavebního zákona z roku 2006. Cílem bylo zjednodušit a zrychlit povolovací procesy, sjednotit posuzování staveb do jednoho úřadu a omezit roztříštěnost rozhodování mezi desítkami dotčených orgánů. Již od počátku se však ukázalo, že implementace tak rozsáhlé reformy nebude jednoduchá, a to jak z hlediska personálního zajištění nové soustavy stavebních úřadů, tak z hlediska technického, protože zákon počítal se zavedením plně digitalizovaného řízení prostřednictvím portálu stavebníka.

Původní účinnost klíčových částí zákona byla několikrát odložena. Zatímco některá ustanovení nabyla účinnosti již v roce 2023, hlavní část úpravy, tedy nová pravidla pro povolování staveb a fungování Nejvyššího stavebního úřadu, byla spuštěna až s razantnějším zpožděním. Tento odklad byl mimo jiné důsledkem rozsáhlé novely přijaté v roce 2023, která reagovala na praktické problémy zjištěné při přípravě přechodu na nový systém. Tato novela mimo jiné zásadně přepracovala organizační strukturu stavebních úřadů a částečně obnovila roli obecních stavebních úřadů, které měly být podle původního znění zákona nahrazeny centralizovanou soustavou státních stavebních úřadů. Tento krok byl vnímán jako ústupek směrem k praxi a reálným kapacitám samospráv, které nebyly na plnou centralizaci připraveny.

V průběhu roku 2024 a 2025 docházelo k dalším dílčím úpravám, které se týkaly zejména přechodných ustanovení, otázek souběhu starého a nového režimu u již zahájených řízení a rovněž technických parametrů digitalizace. Ukázalo se totiž, že zavedení digitálního portálu stavebníka nesplňovalo očekávané termíny a funkčnost systému byla dlouhodobě předmětem kritiky ze strany odborné veřejnosti i profesních komor, jako je Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě.

V roce 2026 tak zákon funguje v podobě, která je výsledkem několika po sobě jdoucích novelizací, jež reagovaly na praktické zkušenosti z prvních měsíců ostrého provozu. Legislativci i Ministerstvo pro místní rozvoj opakovaně zdůrazňovali, že novelizace nemají popřít základní filozofii reformy, tedy zrychlení a zjednodušení povolovacích procesů, ale mají odstranit provozní nedostatky, které se projevily až při reálném testování systému v praxi. Historie přijetí nového stavebního zákona tak není příběhem jednorázové změny, nýbrž postupného dolaďování komplexního právního rámce, který se snaží najít rovnováhu mezi modernizací státní správy a zachováním funkčnosti pro tisíce žadatelů o stavební povolení každý rok.

Digitalizace stavebního řízení a nový portál

Digitalizace stavebního řízení patří mezi klíčové prvky celé reformy a i v roce 2026 zůstává tématem, které rozděluje odbornou i laickou veřejnost na optimisty a skeptiky. Nový stavební zákon totiž od počátku počítal s tím, že papírová agenda a osobní jednání na úřadech postupně ustoupí elektronickému podání a plně digitalizovanému procesu, který má stavební řízení nejen zrychlit, ale hlavně zprůhlednit. Portál stavebníka, jenž měl být hlavní branou do celého systému, prošel od svého spuštění řadou úprav a oprav, přičemž právě jeho fungování bylo jedním z důvodů, proč se harmonogram reformy v minulosti opakovaně posouval.

V současné podobě portál umožňuje podat žádost o vydání povolení, sledovat stav řízení, komunikovat s úřadem prostřednictvím datové schránky nebo elektronické identity a nahlížet do spisu bez nutnosti fyzické návštěvy stavebního úřadu. Pro mnoho žadatelů, zejména ty, kteří stavějí poprvé, se ovšem stále jedná o poměrně komplikované prostředí, kde je potřeba nahrát velké množství příloh ve správném formátu a splnit technické požadavky, které nejsou vždy intuitivní. Ministerstvo pro místní rozvoj proto v posledních měsících deklarovalo, že pracuje na zjednodušení uživatelského rozhraní a na rozšíření nápovědy přímo v systému, aby se snížila chybovost podání a s tím spojené prodlužování řízení.

Nový stavební zákon a jeho změny se v otázce digitalizace dotýkají také propojení portálu s dalšími registry veřejné správy, jako je katastr nemovitostí nebo evidence územně plánovací dokumentace. Cílem je, aby úředník i stavebník měli k dispozici aktuální data bez nutnosti je opakovaně dokládat papírově. Právě duplicitní vyžadování dokumentů bylo dlouhodobě terčem kritiky a jeho odstranění je vnímáno jako jeden z reálných přínosů celé reformy, byť proces plného propojení systémů stále není dokončen ve všech krajích stejnou rychlostí.

Zásadní změnou, kterou nový stavební zákon změny přinesl do praxe, je také snaha o jednotný digitální spis, který by měl provázet stavbu od územního rozhodnutí až po kolaudaci. V teorii to znamená, že veškerá komunikace, podklady i rozhodnutí zůstávají na jednom místě a jsou dostupné všem oprávněným stranám, včetně dotčených orgánů. V praxi se ale ukazuje, že ne všechny stavební úřady disponují stejnou technickou vybaveností a personální kapacitou, což vede k tomu, že digitalizace probíhá nerovnoměrně a někde stavebníci stále musí část agendy řešit klasickým způsobem.

Přesto lze říct, že směr, kterým se digitalizace stavebního řízení ubírá, je nastaven jasně a portál stavebníka se postupně stává standardním nástrojem, bez kterého si moderní stavební řízení lze jen těžko představit. Otázkou zůstává tempo, jakým se podaří odstranit zbývající technické nedostatky a sjednotit praxi napříč jednotlivými úřady tak, aby digitalizace skutečně naplnila slib rychlejšího a přehlednějšího stavebního řízení, který byl s reformou od počátku spojován.

Jednotné environmentální stanovisko a jeho význam

Jednotné environmentální stanovisko představuje jeden z nejvýznamnějších nástrojů, které nový stavební zákon a jeho novely přinášejí do praxe stavebního řízení, a v roce 2026 se jeho dopady projevují napříč celým povolovacím procesem stále výrazněji. Podstata tohoto institutu spočívá v tom, že desítky dříve samostatných environmentálních posouzení a vyjádření se sjednocují do jediného správního aktu, který vydává jeden příslušný úřad. Stavebník tak už nemusí obcházet vodoprávní úřad, orgán ochrany přírody a krajiny, orgán posuzující vlivy na životní prostředí, orgán ochrany ovzduší, odpadové hospodářství a řadu dalších dotčených institucí zvlášť, s tím, že by na každém místě čekal na vlastní lhůty a vlastní administrativní postupy.

Cílem této změny bylo především zkrácení a zpřehlednění přípravné fáze stavebních záměrů, protože právě roztříštěnost environmentálních posouzení patřila dlouhodobě mezi hlavní příčiny průtahů u větších staveb, dopravní infrastruktury i průmyslových provozů. V praxi to znamenalo, že investor musel podávat žádosti na několika úřadech současně, přičemž tyto úřady mezi sebou často nekomunikovaly dostatečně efektivně a jejich stanoviska si mohla i vzájemně odporovat. Jednotné environmentální stanovisko má tuto situaci řešit tím, že všechny relevantní zájmy životního prostředí posuzuje najednou a v jednom řízení, čímž se snižuje riziko rozporných závěrů a zároveň se zkracuje celková doba přípravy.

Nový stavební zákon a jeho změny počítají s tím, že jednotné environmentální stanovisko je závazným podkladem pro navazující stavební povolení, a stavební úřad se od jeho obsahu nemůže bez dalšího odchýlit. To v praxi znamená, že pokud stanovisko stanoví určité podmínky ochrany přírody, vodních zdrojů nebo ovzduší, musí být tyto podmínky promítnuty do vlastního povolovacího procesu. Tato provázanost má zajistit, že se ekologické aspekty výstavby neřeší izolovaně od technického a urbanistického posouzení záměru, ale jako jeho nedílná součást.

Zkušenosti z posledních měsíců ukazují, že zavádění jednotného environmentálního stanoviska s sebou nese i určité komplikace, zejména pokud jde o metodické sjednocení postupů jednotlivých specializovaných úřadů, které dříve fungovaly zcela odděleně. Přechod na integrovaný model klade nároky na proškolení úředníků a na vytvoření jednotných formulářů a datových standardů, což se v některých krajích daří rychleji než v jiných. Přesto odborná veřejnost i zástupci investorů shodně oceňují, že směřování k jedinému environmentálnímu posouzení je krokem správným směrem, protože snižuje administrativní zátěž a činí celý proces předvídatelnějším.

Pro rok 2026 je tak klíčové sledovat, jak se praxe jednotlivých krajských úřadů a specializovaných stavebních úřadů dále sjednocuje a zda se skutečně naplňuje původní záměr zákonodárce, tedy rychlejší, transparentnější a přitom stále dostatečně ochranné posuzování vlivů staveb na životní prostředí.

Lhůty pro vydání stavebního povolení

Nový stavební zákon, který prošel v uplynulých letech řadou novelizací a úprav, přinesl do českého stavebního řízení zásadní změnu právě v oblasti lhůt pro vydání stavebního povolení. Zatímco dříve si žadatelé zvykli na měsíce trvající čekání, často provázené opakovaným doplňováním podkladů a nejasnou komunikací s úřady, dnešní právní úprava již v roce 2026 nastavuje mnohem přísnější a jasněji definovaný časový rámec. Základní lhůta pro vydání stavebního povolení by v běžných případech neměla přesáhnout třicet dnů od podání kompletní žádosti, což představuje výrazný posun oproti minulosti, kdy se řízení mnohdy protahovalo i na celé měsíce či roky.

U složitějších staveb, kde je nutné zapojení dalších dotčených orgánů nebo se jedná o stavby vyžadující posouzení vlivu na životní prostředí, se lhůta může prodloužit, nicméně i zde zákon pracuje s maximální hranicí šedesáti dnů, kterou by stavební úřady měly dodržet. Tento posun byl jedním z hlavních cílů reformy, protože dlouhé čekací doby byly dlouhodobě kritizovány jak ze strany investorů, tak běžných stavebníků, kteří si chtěli postavit rodinný dům nebo provést rekonstrukci.

Klíčovým prvkem, který lhůty ovlivňuje, zůstává kvalita a úplnost podané dokumentace. Pokud žadatel předloží neúplné podklady, úřad jej vyzve k doplnění a lhůta se po dobu tohoto doplňování staví, tedy neběží. Praxe z posledních let ukazuje, že právě tento moment bývá nejčastějším důvodem, proč se i přes zákonem stanovené termíny celé řízení protáhne. Stavební úřady proto doporučují velmi pečlivou přípravu žádosti již od počátku, ideálně ve spolupráci se zkušeným projektantem nebo autorizovaným inženýrem, který dokáže předem odhalit případné nedostatky.

Dalším aspektem, který nový stavební zákon a jeho změny přinesly, je propojení stavebního řízení s jednotným digitálním portálem, přes který lze žádosti podávat elektronicky. Tento krok měl urychlit administrativní procesy a omezit chybovost způsobenou papírovou formou komunikace. V roce 2026 je již elektronické podání standardem ve většině krajů, byť některé menší obecní úřady se s digitalizací stále vyrovnávají pomaleji, což může lhůty lokálně ovlivňovat.

Je také důležité zmínit, že pokud stavební úřad nedodrží zákonnou lhůtu, má stavebník možnost domáhat se nápravy prostřednictvím nadřízeného orgánu, případně podat podnět k opatření proti nečinnosti. Tato možnost byla posílena právě proto, aby nová pravidla nezůstala jen na papíře, ale skutečně se promítla do praxe a zrychlila celý proces povolování staveb, který byl dlouhodobě vnímán jako jedna z největších bariér rozvoje výstavby v Česku.

Zrušení a přesun kompetencí stavebních úřadů

Nový stavební zákon prošel od svého přijetí několika zásadními novelizacemi a rok 2026 přinesl v otázce organizace stavebních úřadů další zásadní posun. Ukázalo se totiž, že původní záměr vytvořit jednotnou soustavu státních stavebních úřadů zcela nezávislých na obcích a krajích narazil v praxi na řadu provozních i personálních problémů, a proto zákonodárci přistoupili k částečné revizi tohoto konceptu. Původní stavební úřady zřízené při obcích a městech s rozšířenou působností byly postupně rušeny a jejich agenda přecházela na nově vzniklé krajské pracoviště Specializovaného a odvolacího stavebního úřadu, respektive na obecní stavební úřady, které fungují jako detašovaná pracoviště v rámci nové státní soustavy.

Tento přesun kompetencí se však neobešel bez komplikací. Mnoho úředníků, kteří dosud působili na obecních úřadech a měli detailní znalost místních poměrů, územních plánů a specifik konkrétní lokality, se rozhodlo do nové struktury nepřejít. Docházelo tak k odlivu zkušených odborníků a naopak k přetížení nově vznikajících pracovišť, která se musela vypořádat s výrazně vyšším počtem podání, než na jaký byla personálně připravena. Tato situace se v roce 2026 promítla do prodlužování lhůt u územních a stavebních řízení, což vyvolalo kritiku jak ze strany stavebníků, tak profesních komor, především České komory architektů a České komory autorizovaných inženýrů a techniků.

Zrušení dosavadních obecních stavebních úřadů se týkalo zejména menších obcí s rozšířenou působností, kde byla agenda z hlediska počtu podání relativně nízká a stát tak usoudil, že je efektivnější soustředit rozhodovací pravomoci do větších center. Naopak ve větších městech, kde byl objem stavební činnosti tradičně vysoký, zůstala některá pracoviště zachována, byť formálně již spadají pod novou státní strukturu a nikoli pod samosprávu. Klíčovým prvkem celé reformy zůstává oddělení výkonu státní správy od samosprávy, což mělo podle tvůrců zákona omezit případný střet zájmů, kdy obec byla zároveň investorem i úřadem rozhodujícím o povolení stavby.

V praxi se v roce 2026 ukazuje, že přechodné období, které mělo trvat jen několik měsíců, se prodloužilo a některé kompetence se mezi jednotlivými úrovněmi soustavy stále přesouvají podle aktuálních personálních a kapacitních možností. Ministerstvo pro místní rozvoj proto avizovalo další úpravy, které by měly stabilizovat fungování úřadů a snížit riziko dalších průtahů. Diskutuje se také o návratu části kompetencí zpět na obecní úroveň, alespoň u jednodušších staveb, aby se omezila administrativní zátěž centrálních pracovišť. Stavebníci by tak měli v následujících měsících sledovat, na který konkrétní úřad se mají v případě svého záměru obrátit, protože se stále může stát, že dříve příslušný úřad byl zrušen nebo jeho pravomoci byly přeneseny jinam. Aktuální přehled příslušnosti jednotlivých úřadů zveřejňuje ministerstvo na svých webových stránkách, což je v současné době nejspolehlivější zdroj informací pro veřejnost i odborníky.

Nová role speciálních stavebních úřadů

Nový stavební zákon, jehož účinnost provázela od počátku řada odkladů a legislativních úprav, přinesl v roce 2026 zásadní proměnu v postavení speciálních stavebních úřadů. Tato instituce, která dříve fungovala spíše jako doplňkový prvek vedle obecných stavebních úřadů, se dnes stává klíčovým hráčem při povolování dopravních, vodohospodářských a některých energetických staveb. Změna se týká především rozsahu pravomocí, které speciální stavební úřady nyní vykonávají, a způsobu, jakým spolupracují s nově vzniklými krajskými a obecními stavebními úřady v rámci reformované soustavy.

Speciální stavební úřady si i po novele zachovaly svou působnost u staveb dopravní infrastruktury, drah, vodních děl a některých energetických sítí, avšak jejich vztah k obecné stavební agendě se výrazně proměnil. Zatímco dříve docházelo často k roztříštěnosti řízení a nejasnostem, kdo je v konkrétním případě příslušným úřadem, nový stavební zákon a jeho změny se snaží tuto agendu sjednotit prostřednictvím jasněji definovaných kompetenčních pravidel. Cílem je, aby stavebník nemusel řešit souběh několika paralelních řízení u různých úřadů, ale aby se maximum agendy soustředilo na jednom místě.

V praxi to znamená, že speciální stavební úřady, mezi něž patří například drážní úřad, báňské úřady nebo vodoprávní úřady, získaly silnější koordinační roli vůči obecným stavebním úřadům. Pokud stavba spadá do jejich působnosti, jsou to právě ony, kdo vede celé povolovací řízení, včetně navazujících kroků, které dříve musely být řešeny odděleně. Tato změna má omezit dosavadní praxi, kdy se stavebník musel obracet na několik institucí současně, což celý proces prodlužovalo a činilo administrativně náročnějším.

Významnou novinkou je také posílení digitalizace v rámci činnosti speciálních stavebních úřadů. Veškerá dokumentace, žádosti i vyjádření se mají zpracovávat prostřednictvím jednotného digitálního systému, který byl budován postupně od zavedení nového stavebního zákona. V roce 2026 se tento systém dostává do fáze, kdy by měl fungovat plošně, byť praxe ukazuje, že se stále objevují dílčí technické komplikace a nejednotnost v přístupu jednotlivých úřadů k elektronické komunikaci.

Nová role speciálních stavebních úřadů se dotýká i jejich vztahu k dotčeným orgánům státní správy. Zákon jim ukládá povinnost aktivně koordinovat vyjádření dalších institucí, což má zabránit situacím, kdy stavebník musí sám obcházet jednotlivé úřady a shánět desítky razítek. Tento krok je vnímán jako jeden z nejdůležitějších prvků celé reformy, protože právě roztříštěná koordinace patřila k nejčastěji kritizovaným problémům předchozí právní úpravy.

Zároveň se posiluje odpovědnost speciálních stavebních úřadů za dodržování lhůt. Nový stavební zákon stanovuje přísnější termíny pro vydání rozhodnutí, a pokud úřad tyto lhůty nedodrží, hrozí mu sankční mechanismy i větší tlak ze strany nadřízených orgánů. Praxe v roce 2026 ukazuje, že se tím zlepšuje předvídatelnost celého procesu, i když ne všechny úřady si na nové tempo teprve zvykly.

Dopady na developery a velké projekty

Pro developery a investory do velkých rezidenčních či komerčních projektů představuje nový stavební zákon a jeho novely především jedno zásadní téma – předvídatelnost a délku povolovacího procesu. Zatímco menší stavebníci často řeší jednotlivé rodinné domy nebo drobné rekonstrukce, developeři pracují s projekty, kde se počítá s desítkami až stovkami bytových jednotek, rozsáhlou technickou infrastrukturou a mnohdy i změnami územního plánu. U takto komplexních záměrů se každá změna v legislativě promítá do harmonogramu výstavby, financování i do smluvních vztahů s budoucími kupujícími.

Zavedení digitalizace stavebního řízení a jednotného portálu pro podávání žádostí developeři obecně vítají, protože omezuje riziko, že se dokumentace „ztratí“ mezi jednotlivými úřady nebo že bude muset být opakovaně předkládána v papírové podobě. Na druhou stranu praxe v roce 2026 ukazuje, že přechod na elektronické systémy není bezproblémový – u rozsáhlejších projektů, kde je potřeba koordinovat vyjádření desítek dotčených orgánů, se stále objevují technické komplikace a formální nedostatky, které mohou proces zpomalit. Pro velké developerské firmy to znamená nutnost mít specializované právní a technické týmy, které dokážou s novým systémem pracovat efektivně a předcházet zbytečným průtahům.

Klíčovým bodem zůstává také otázka jednotného povolovacího řízení, které mělo nahradit dřívější roztříštěné rozhodování mezi stavebním úřadem, orgány ochrany životního prostředí, památkové péče či dopravními úřady. U velkých projektů, jako jsou obytné soubory, obchodní centra nebo průmyslové areály, se očekává, že sloučení těchto řízení do jednoho postupu zkrátí celkovou dobu přípravy o měsíce, v ideálním případě až o rok. Realita je však komplikovanější, protože ne všechny dotčené orgány jsou na nový systém plně adaptovány a v praxi tak dochází k situacím, kdy je nutné některá stanoviska řešit mimo elektronický systém, což paradoxně proces prodlužuje.

Developeři také citlivě vnímají změny týkající se apelačního principu a možností odvolání ze strany veřejnosti či občanských sdružení. Zjednodušení a časové omezení možností podávat odvolání má sice zrychlit finální schválení projektu, ale zároveň vyvolává obavy z nedostatečné ochrany zájmů místních obyvatel, což může vést k napjatějším vztahům mezi investorem a obcí. Pro velké projekty, které jsou už tak citlivé na veřejné mínění, to znamená nutnost investovat více do komunikace s veřejností ještě před zahájením formálního řízení.

Nezanedbatelným faktorem je i finanční stránka – nové poplatky a povinnosti spojené s zpracováním dokumentace v digitální podobě zvyšují administrativní náklady projektů, byť se očekává, že se tyto výdaje v delším horizontu vrátí díky rychlejšímu povolování. Developeři tak v roce 2026 pečlivě sledují, jak se legislativa v praxi ustálí, a mnozí raději volí konzervativnější přístup s dostatečnou časovou rezervou, aby predikovali případné komplikace vyplývající z ještě ne zcela sžitého systému.

Zkušenosti obcí s aplikací zákona

Obecní úřady vstupují do třetího roku ostré aplikace nového stavebního zákona s poměrně smíšenými pocity a jejich zkušenosti se výrazně liší podle velikosti obce, vybavenosti stavebního úřadu i podle toho, zda se jedná o obec s rozšířenou působností nebo o menší obec, která stavební agendu zajišťuje jen okrajově. Starostové menších obcí opakovaně upozorňují na to, že digitalizace stavebního řízení, která měla podle původního záměru zjednodušit komunikaci mezi žadateli a úřady, se v praxi ukázala jako administrativně náročnější, než se čekalo. Portál stavebníka a napojené informační systémy sice fungují, ale řada úředníků menších obcí přiznává, že se s nimi stále učí pracovat a že jim chybí dostatečné proškolení i technické zázemí, které by odpovídalo nárokům nového systému.

Velké obce a města s vlastními stavebními úřady hodnotí situaci o něco optimističtěji, protože měly větší personální kapacity na to, aby se na změny připravily s předstihem. I tam ale zaznívá, že opakované novelizace stavebního zákona přinášejí nejistotu, protože se pravidla mění dříve, než se je úředníci i žadatelé stihnou pořádně naučit. Praxe ukazuje, že mezi jednotlivými kraji i mezi jednotlivými obcemi přetrvávají rozdíly ve výkladu některých ustanovení, což vede k tomu, že stejná žádost může být v jedné obci vyřízena hladce, zatímco v jiné obci narazí na dodatečné požadavky nebo průtahy.

Zástupci obcí také často zmiňují personální otázku. Nový stavební zákon a jeho změny kladou na úředníky vyšší nároky na odbornost i na znalost návazných předpisů, ale mzdové podmínky ve veřejné správě podle mnoha starostů neodpovídají této zvýšené zátěži. Menší obce se proto potýkají s odchodem zkušených pracovníků do soukromého sektoru nebo do větších měst, kde jsou platové podmínky výhodnější, a nově příchozí zaměstnanci se musí se složitou legislativou teprve seznamovat, což zpomaluje vyřizování žádostí.

Na druhou stranu se objevují i pozitivní ohlasy, zejména tam, kde se podařilo zavést jednotný elektronický oběh dokumentů a kde stavebníci díky tomu nemusí osobně docházet na úřad tak často jako dříve. Zrychlení některých jednodušších řízení, zejména u staveb, které nevyžadují složité posuzování vlivů na okolí, je podle vyjádření řady tajemníků obecních úřadů patrné a shoduje se s původním záměrem reformy. Zásadní rozdíl je ale u složitějších staveb, kde je potřeba koordinovat stanoviska více dotčených orgánů, protože tam se podle zkušeností obcí administrativní zátěž spíše zvýšila.

Celkově lze říct, že obce vnímají nový stavební zákon jako krok správným směrem z hlediska digitalizace a sjednocení postupů, ale zároveň upozorňují, že bez stabilizace legislativy, dostatečného financování stavebních úřadů a systematického vzdělávání úředníků se plný potenciál reformy v roce 2026 zatím nepodařilo naplnit.

Kritika a připravované další úpravy

Nový stavební zákon si od svého uvedení do praxe vyslouží pozornost nejen odborné veřejnosti, ale i běžných stavebníků, kteří s ním přicházejí do styku při konkrétních řízeních. Přestože cílem reformy bylo zjednodušit a zrychlit povolovací procesy, realita roku 2026 ukazuje, že cesta k plně funkčnímu systému je stále dlážděna řadou nedostatků, které se postupně řeší formou dílčích novel a metodických pokynů. Kritika směřuje především k přechodnému období, kdy část stavebních úřadů pracuje podle starých pravidel a část už podle nových, což v praxi vede k nejednotnému výkladu a nejistotě na straně žadatelů i projektantů.

Mezi nejčastěji zmiňované problémy patří nedostatečná personální kapacita nově vzniklých úřadů, zejména na úrovni krajských pracovišť Nejvyššího stavebního úřadu. Odborníci upozorňují, že digitalizace agend, která měla být jedním z pilířů reformy, naráží na technické komplikace a nedostatečnou provázanost jednotlivých informačních systémů. Portál stavebníka, jenž měl sloužit jako jednotné kontaktní místo pro podání žádostí, se v roce 2026 stále potýká s výpadky a omezenou funkčností u složitějších typů staveb, což vede k tomu, že mnozí žadatelé raději volí papírovou formu podání, čímž se paradoxně prodlužuje doba vyřízení.

Další oblastí kritiky je vztah mezi novým stavebním právem a navazujícími předpisy, zejména v oblasti ochrany životního prostředí a památkové péče. Zástupci samospráv opakovaně poukazují na to, že sloučení některých rolí dotčených orgánů do jednoho úřadu sice zrychlilo formální proces, ale zároveň oslabilo možnost obcí efektivně hájit veřejný zájem v konkrétním území. Diskutuje se proto o úpravě mechanismů, které by obcím vrátily silnější hlas v rámci územního plánování, aniž by se tím znovu zpomalilo samotné povolovací řízení.

Ministerstvo pro místní rozvoj v reakci na tyto připomínky avizovalo přípravu další novely zákona, která by měla vejít v platnost v průběhu roku 2027. Předpokládá se, že novela se zaměří na zpřesnění lhůt pro vydávání závazných stanovisek, posílení odpovědnosti úředních osob za průtahy a rozšíření možností elektronické komunikace i pro drobnější stavební záměry, jako jsou rodinné domy či rekonstrukce. Zároveň se hovoří o potřebě lépe provázat nový stavební zákon s katastrálním zákonem, protože praxe ukázala, že rozpory mezi evidencí nemovitostí a novým systémem povolování mohou vést k dodatečným komplikacím při zápisu staveb.

Odborná veřejnost, včetně komory architektů a stavebních inženýrů, se shoduje na tom, že samotný koncept nového stavebního zákona byl krokem správným směrem, avšak jeho úspěch bude záviset na tom, jak rychle se podaří odstranit provozní a organizační nedostatky. Očekává se, že rok 2026 bude klíčovým obdobím pro sběr zkušeností z praxe, na jejichž základě se bude odvíjet podoba připravovaných legislativních úprav v následujícím roce.

Nový stavební zákon nemění jen paragrafy, ale celý způsob myšlení o tom, jak rychle a transparentně může stát komunikovat se svými občany.

Bohumil Vrána

Srovnání s původní normou z roku 2006

Když se dnes, v roce 2026, podíváme na to, jak se proměnila právní úprava stavebního řízení v Česku, je rozdíl mezi současným stavem a starým stavebním zákonem z roku 2006 propastný. Ten původní zákon, přijatý ještě za docela jiných podmínek trhu s nemovitostmi i technologických možností úřadů, byl v posledních letech svého fungování terčem téměř permanentní kritiky. Stavebníci si stěžovali na zdlouhavá řízení, roztříštěnou agendu mezi desítkami různých úřadů a nutnost obcházet spoustu dotčených orgánů, které si často vzájemně protiřečily. Nová stavební legislativa, jejíž postupné dolaďování probíhá i nyní, měla tyto nešvary napravit, a když se podíváme na klíčové rozdíly, je jasné, že se toho skutečně hodně změnilo.

Zásadní posun nastal ve struktuře úřadů. Zatímco norma z roku 2006 stavěla na síti stovek obecních stavebních úřadů, které měly velmi rozdílnou kvalitu a rychlost rozhodování, dnešní systém směřuje k centralizaci a jednotnému postupu prostřednictvím Státního stavebního úřadu s krajskými a specializovanými pracovišti. Tato změna měla odstranit rozdíly v přístupu jednotlivých úřadů k obdobným žádostem a nastavit jednotnou metodiku, což se podle aktuálních zkušeností z praxe daří jen částečně, i po několika letech postupného zavádění.

Dalším podstatným rozdílem je snaha o integraci řízení do jednoho environmentálního procesu. Stará norma vyžadovala zvlášť územní řízení a zvlášť stavební povolení, přičemž do hry vstupovala celá řada dalších stanovisek – od ochrany přírody přes požární bezpečnost až po hygienu. Dnešní úprava usiluje o sloučení těchto kroků do jediného správního řízení, které by mělo probíhat pod vedením jednoho úřadu a s jasně definovanými lhůtami. V praxi to znamená, že stavebník by neměl běhat po deseti různých institucích, ale měl by komunikovat převážně s jedním místem.

Významně se také proměnil přístup k digitalizaci. Zatímco zákon z roku 2006 pracoval převážně s papírovou dokumentací a osobním podáváním žádostí, současná podoba stavebního práva klade důraz na elektronické portály, digitální mapy a propojení evidencí. I když ostrý provoz některých digitálních nástrojů byl v uplynulých letech provázen technickými komplikacemi, směr k plné elektronizaci je nezpochybnitelný a stále se posiluje.

Nelze pominout ani změny týkající se lhůt. Stará norma sice lhůty formálně stanovovala, ale reálná praxe je často výrazně prodlužovala díky složitým odvoláním a nejasným kompetencím. Nová úprava se snaží tyto lhůty zpřísnit a zjednodušit odvolací mechanismy, což by mělo omezit letité průtahy, kterými byla stará legislativa notoricky známá.

Výhled na další legislativní změny

Rok 2026 přinesl stavební praxi jistou stabilizaci poté, co se novela stavebního zákona a s ní spojené prováděcí předpisy postupně zabydlely v běžném fungování stavebních úřadů, projektantů i investorů. Přesto lze s jistotou říct, že proces legislativních úprav v této oblasti zdaleka nekončí. Ministerstvo pro místní rozvoj i nadále pracuje na dalších dílčích novelizacích, které mají reagovat na praktické zkušenosti z prvních měsíců a let fungování nového systému digitalizovaného stavebního řízení. Ukázalo se totiž, že některé procesy, zejména propojení Portálu stavebníka s jednotlivými agendovými informačními systémy krajů a obcí, potřebují ještě technické i legislativní doladění.

Odborná veřejnost se shoduje na tom, že digitalizace stavebního řízení zůstává hlavním tématem i pro nadcházející období. Očekává se, že v průběhu roku 2026 a následně i v roce 2027 dojde k dalšímu rozšíření elektronických služeb, včetně možnosti podávat žádosti a sledovat průběh řízení plně online i u složitějších staveb, kde se dosud objevovaly technické komplikace. Zástupci Komory architektů i České komory autorizovaných inženýrů a techniků opakovaně upozorňují, že bez důsledné podpory ze strany státu, zejména v podobě dostatečného proškolení úředníků a modernizace softwarového vybavení, nebude možné plný potenciál nové legislativy využít.

Dalším tématem, které se pravděpodobně promítne do budoucích novel, je zjednodušení povolování staveb s obnovitelnými zdroji energie, zejména fotovoltaických elektráren a tepelných čerpadel. Vzhledem k pokračujícímu tlaku na snižování energetické náročnosti budov a plnění evropských klimatických cílů lze očekávat, že zákonodárci budou hledat cesty, jak tyto instalace ještě více zjednodušit a zrychlit, aniž by tím utrpěla právní jistota sousedů a dotčených orgánů.

Diskutuje se také o úpravách týkajících se rekodifikace veřejného stavebního práva ve vztahu k liniovým stavbám, tedy dálnicím, železnicím a inženýrským sítím, kde současná praxe ukázala, že i přes zrychlení povolování běžných staveb zůstávají velké infrastrukturní projekty administrativně náročné. Ministerstvo dopravy spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj připravuje analýzu, která by měla vyhodnotit, zda je potřeba přijmout samostatnou úpravu pro tyto specifické případy.

Nelze opomenout ani očekávané změny v oblasti ochrany životního prostředí a posuzování vlivů staveb na krajinný ráz, kde se do budoucna počítá s užší provázaností stavebního práva s předpisy o ochraně přírody. Odborníci se shodují, že rok 2026 bude především rokem doladění již zavedených mechanismů, zatímco skutečně zásadní legislativní posun lze očekávat spíše v horizontu let 2027 a 2028, kdy by měly být vyhodnoceny první komplexní zkušenosti s fungováním celého nového systému stavebního práva v praxi.