Pronajímáte družstevní byt? Finanční tipy pro bezproblémový pronájem.

Náklady na pronájem

Pronájem družstevního bytu s sebou nese specifické náklady, které se liší od pronájmu bytu v osobním vlastnictví. Kromě samotného nájemného, hrazeného družstvu, je nutné počítat s dalšími platbami. Mezi ně patří zálohy na služby spojené s užíváním bytu, jako jsou vodné, stočné, teplo a elektřina. Výše těchto záloh se odvíjí od spotřeby a počtu osob v domácnosti. Dále je obvyklé hradit příspěvek do fondu oprav, jehož výše se liší dle stáří a stavu domu. Fond oprav slouží k financování oprav a údržby společných částí domu.

Při podpisu smlouvy o podnájmu družstevního bytu může družstvo požadovat také jednorázový poplatek za souhlas s podnájmem. Jeho výše se liší dle stanov družstva. Je důležité si ověřit, zda jsou v ceně nájmu zahrnuty všechny poplatky, nebo zda je nutné hradit některé z nich zvlášť. Doporučuje se také prostudovat stanovy družstva, kde jsou uvedeny veškeré povinnosti a závazky nájemníků.

Před podpisem smlouvy je vhodné si ověřit výši anuity, pokud je byt zatížen úvěrem. Anuita představuje pravidelnou splátku úvěru, kterou hradí družstvo a následně ji promítá do plateb nájemníků.

Družstevní podíl

Družstevní podíl představuje specifické vlastnické právo k bytu v družstevním vlastnictví. Pronajímatel družstevního bytu nevlastní byt přímo, ale vlastní právě tento podíl v bytovém družstvu, který ho opravňuje k užívání konkrétního bytu. Informace o pronájmu družstevního bytu by proto vždy měly zahrnovat i detaily o družstevním podílu.

Je důležité si uvědomit, že nájemce v tomto případě nevstupuje do smluvního vztahu s družstvem, ale s vlastníkem podílu, tedy pronajímatelem. Družstvo samo o sobě s pronájmem nemusí vždy souhlasit a může mít ve stanovách zakotvena určitá omezení. Před podpisem nájemní smlouvy je proto nezbytné prověřit stanovy družstva a ujistit se, že pronájem povolují a za jakých podmínek.

Zároveň je vhodné si ověřit výši úhrady za členská práva a povinnosti spojené s užíváním bytu, které hradí člen družstva. Tyto náklady se můžou lišit v závislosti na konkrétním družstvu.

Anuita bytu

Anuita u družstevního bytu je důležitým faktorem, který je potřeba zvážit před jeho pronájmem. Anuita představuje nesplacenou částku úvěru, kterou si družstvo vzalo na výstavbu nebo rekonstrukci domu. Tato anuita se postupně splácí všemi členy družstva, a to formou měsíčních plateb.

Při pronájmu družstevního bytu se můžete setkat s dvěma situacemi:

Byt s nesplacenou anuitou: V tomto případě bude nájemné zpravidla nižší, ale budete muset počítat s tím, že kromě nájemného budete platit i anuitní splátky. Tyto splátky se obvykle pohybují v řádech několika tisíc korun měsíčně a jejich výše se může v čase měnit. Důležité je si ověřit, zda je anuita převoditelná na nového člena družstva v případě, že byste byt chtěli v budoucnu odkoupit.

Byt s již splacenou anuitou: V tomto případě je nájemné obvykle vyšší, ale odpadá vám povinnost platit anuitní splátky.

Před podpisem nájemní smlouvy je nezbytné se detailně seznámit s podmínkami pronájmu a zjistit si veškeré informace o anuitě. Zeptejte se na výši anuitních splátek, na to, jak dlouho se bude anuita ještě splácet a zda je anuita převoditelná.

Pamatujte, že pronájem bytu s anuitou může být výhodný z hlediska nižšího nájemného, ale je důležité si dopředu propočítat všechny náklady a zvážit všechna rizika.

Poplatky družstvu

Při pronájmu družstevního bytu se setkáte s poplatky družstvu, které se liší od běžného nájemného. Tyto poplatky hradíte jako nájemce družstvu, a to i přesto, že nejste přímo členem. Poplatky slouží k úhradě nákladů na správu a údržbu domu a společných prostor. Mezi nejčastější poplatky patří:

• zálohy na služby: Ty zahrnují vodné, stočné, teplo, úklid společných prostor, osvětlení, svoz odpadu a další služby spojené s užíváním bytu a domu. Výše záloh se liší dle spotřeby a počtu osob v bytě.
• fond oprav: Tento poplatek je určen na opravy a rekonstrukce domu, jako je například oprava střechy, zateplení fasády, výměna oken a další. Výše fondu oprav se stanovuje dle stáří a stavu domu.
• úroky z anuity: Pokud má družstvo nesplacenou anuitu, hradí ji i nájemci formou úroků. Tyto úroky se obvykle platí po dobu trvání anuity.
• administrativní poplatky: Družstvo si může účtovat administrativní poplatky za vyhotovení smlouvy, předání bytu a další administrativní úkony.

Před podpisem nájemní smlouvy si důkladně prostudujte podmínky pronájmu a výši poplatků družstvu. Nebojte se zeptat na cokoliv, co vám není jasné.

Zálohy na služby

Při pronájmu družstevního bytu se zálohy na služby zpravidla platí nad rámec samotného nájemného. Tyto zálohy slouží k pokrytí nákladů na provoz a údržbu domu, ve kterém se byt nachází. Mezi typické položky, které jsou hrazeny z těchto záloh, patří například dodávky vody a tepla, odvoz odpadu, úklid společných prostor, osvětlení domu a pojištění domu.

Výše záloh se liší v závislosti na konkrétním bytě a družstvu. Obecně platí, že čím větší byt a čím starší dům, tím vyšší zálohy lze očekávat. Informace o výši záloh by měly být uvedeny v nájemní smlouvě. Je důležité si tyto informace před podpisem smlouvy důkladně prostudovat.

Na konci každého zúčtovacího období, obvykle kalendářního roku, družstvo provede vyúčtování skutečných nákladů na služby. Pokud skutečné náklady překročí zaplacené zálohy, nájemce je povinen doplatit rozdíl. Naopak, pokud byly zálohy vyšší než skutečné náklady, nájemce obdrží přeplatek zpět.

Před podpisem nájemní smlouvy je vhodné se informovat u pronajímatele nebo u družstva o předpokládané výši záloh a o tom, co vše je v nich zahrnuto.

Energie a internet

Při pronájmu družstevního bytu je důležité se informovat i o dodavatelích energií a internetu.

Není to vždy samozřejmost, že tyto služby zajišťuje družstvo. V některých případech si nájemce musí energie a internet zařídit sám.

Před podpisem nájemní smlouvy si proto vždy ověřte:

• Zda jsou energie (elektřina, plyn, teplo) zahrnuty v ceně nájmu, nebo si je hradí nájemce zvlášť.
• Pokud si nájemce hradí energie zvlášť, zjistěte si kontakt na dodavatele a podmínky smlouvy.
• Zda je v bytě zaveden internet a jakým způsobem.
• Pokud internet není zaveden, zjistěte si možnosti připojení a dostupné tarify.

Je vhodné si také zjistit průměrnou výši měsíčních nákladů na energie v daném bytě. Tyto informace vám může poskytnout pronajímatel nebo stávající nájemce.

Nezapomeňte, že energie a internet jsou důležitou součástí komfortního bydlení. Pečlivě si proto ověřte všechny informace, abyste se vyhnuli nepříjemným překvapením.

Pojištění bytu

Při pronájmu družstevního bytu je důležité myslet i na pojištění. I když byt nevlastníte, vaše odpovědnost za škody v bytě i mimo něj je daná nájemní smlouvou. Pojištění bytu kryje škody způsobené požárem, výbuchem, vichřicí, vodou z potrubí a dalšími živelnými událostmi. Dále se vztahuje na odcizení věcí z bytu, vandalismus a odpovědnost za škody způsobené třetím osobám. V případě pronájmu družstevního bytu se obvykle sjednává pojištění odpovědnosti za škody způsobené nájemcem a pojištění domácnosti, které kryje škody na vybavení bytu. Pojištění odpovědnosti za škody způsobené nájemcem kryje škody, které způsobíte vy jako nájemce bytu družstvu nebo třetím osobám. Může se jednat například o vytopení sousedů, poškození společných prostor domu nebo zranění návštěvy ve vašem bytě. Pojištění domácnosti kryje škody na vašem majetku, který se nachází v bytě. Může se jednat o nábytek, elektroniku, oblečení a další osobní věci. Pojištění se sjednává na určitou pojistnou částku, která by měla odpovídat hodnotě vašeho majetku. Před sjednáním pojištění bytu si pečlivě prostudujte pojistné podmínky a vyberte si takové pojištění, které bude vyhovovat vašim potřebám a finančním možnostem.

Daň z příjmu

Příjmy z pronájmu družstevního bytu podléhají dani z příjmů fyzických osob. Jako pronajímatel máte povinnost tyto příjmy zahrnout do svého daňového přiznání. Můžete si vybrat mezi dvěma způsoby, jak daň z příjmů z pronájmu vypočítat a odvést:

1. Výdaje procentem z příjmů: Tato možnost je jednodušší a častěji využívaná. Umožňuje vám uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % z dosažených příjmů z pronájmu. Nemusíte tedy dokládat žádné skutečné výdaje spojené s pronájmem, jako jsou opravy, pojištění nebo odpisy.

2. Výdaje skutečné: Druhou možností je uplatnit skutečné výdaje, které vám s pronájmem bytu vznikly. Tento způsob je výhodnější v případě, že vaše skutečné výdaje přesahují 30 % z příjmů z pronájmu. Je však nutné vést podrobnou evidenci všech výdajů a doklady o jejich zaplacení uchovávat po dobu stanovenou zákonem.

Kromě daně z příjmů je nutné z příjmů z pronájmu družstevního bytu odvádět také zdravotní a sociální pojištění, pokud vaše příjmy z pronájmu a případně i z další samostatné výdělečné činnosti přesáhnou zákonem stanovenou hranici. Doporučujeme se obrátit na finančního poradce nebo daňového specialistu, kteří vám s daněmi z pronájmu družstevního bytu pomohou.

"Hledáte-li útulný domov v družstevním vlastnictví, pronájem může být tou správnou volbou. Než se ale pro tuto možnost rozhodnete, je nezbytné důkladně se seznámit s podmínkami pronájmu, a to jak ze strany družstva, tak i vašeho potenciálního pronajímatele."

Zdeněk Pospíšil

Náklady na stěhování

Stěhování do družstevního bytu s sebou nese nejen radost z nového bydlení, ale i určité náklady. Je dobré si je předem rozmyslet a zahrnout je do rozpočtu. Kromě samotného nájmu, který se u družstevního bytu skládá z nájmného a splátky anuitní jistiny, je potřeba počítat s dalšími výdaji.

Poplatky a kauce

Poplatky spojené s převodem členských práv a povinností k družstevnímu bytu se liší dle stanov družstva. Obvykle se pohybují v řádech tisíců korun. Dále je nutné počítat s vratnou kaucí, jejíž výše se odvíjí od stanov družstva a ceny bytu. Kauce slouží jako jistota pro případné škody způsobené v bytě.

Stěhování a úpravy

Samotné stěhování je další položkou, kterou je nutné zvážit. Můžete si najmout stěhovací firmu, nebo si stěhování obstarat svépomocí. V případě stěhovací firmy se cena odvíjí od množství věcí, vzdálenosti a náročnosti stěhování. Nezapomeňte také na případné náklady spojené s malováním, drobnými opravami a úpravami bytu dle vašich představ.

Před podpisem smlouvy

Před podpisem smlouvy o nájmu družstevního bytu si důkladně prostudujte všechny dokumenty a neváhejte se zeptat na cokoliv, co vám není jasné.

Rezerva na opravy

Při pronájmu družstevního bytu se často setkáte s pojmem "rezerva na opravy". Jde o pravidelné měsíční platby, které hradíte družstvu nad rámec nájemného. Tyto peníze slouží k tvorbě fondu oprav, ze kterého se hradí opravy a údržba celého domu, včetně společných prostor, střechy, fasády, výtahu a dalších. Výše rezervy na opravy se liší dle družstva a stavu domu, obvykle se pohybuje v řádu stovek až tisíců korun měsíčně.

Je důležité si uvědomit, že rezerva na opravy není dobrovolná, ale povinná platba. Její výše by měla být uvedena v nájemní smlouvě. Před podpisem smlouvy si proto důkladně prostudujte, kolik činí rezerva na opravy a na co konkrétně se v domě používá. Můžete se také informovat u stávajících nájemníků, jak družstvo fond oprav spravuje a zda nedochází k jeho zneužívání.

Rezerva na opravy je důležitým faktorem, který ovlivňuje celkové náklady na pronájem družstevního bytu. Nezapomeňte ji proto zohlednit při srovnávání nabídek a plánování svého rozpočtu.

Vratná kauce

Vratná kauce, neboli jistota, je důležitým aspektem pronájmu družstevního bytu. Slouží jako finanční rezerva pro pronajímatele, která ho chrání před případnými škodami způsobenými nájemcem nebo nezaplaceným nájemným. Výše kauce se obvykle pohybuje v rozmezí jednoho až tří měsíčních nájmů, ale může být i vyšší. Konkrétní částka by měla být vždy uvedena v nájemní smlouvě.

Vlastnost	Pronájem družstevního bytu	Pronájem bytu od majitele
Vlastnictví nemovitosti	Družstvo	Majitel bytu
Potřeba souhlasu vlastníka	Ano (družstvo)	Závisí na smlouvě
Možnost rekonstrukce	Omezená, nutný souhlas družstva	Obvykle větší možnosti, dle dohody s majitelem

Při podpisu nájemní smlouvy je běžné, že nájemce složí kauci na účet pronajímatele. Důležité je, aby byla kauce uložena na samostatném účtu a nebyla smíchána s jinými finančními prostředky pronajímatele. Po ukončení nájmu má pronajímatel povinnost kauci vrátit nájemci, a to do jednoho měsíce od předání bytu. Pokud však nájemce způsobil v bytě škody nebo neuhradil všechny své závazky, má pronajímatel právo si z kauce strhnout náklady na jejich úhradu.

Je důležité si uvědomit, že kauce neslouží jako náhrada za poslední nájem. Nájemce je povinen platit nájemné až do konce trvání nájemní smlouvy, a to i v případě, že již složil kauci. V případě sporů ohledně kauce je vhodné obrátit se na právní pomoc nebo na Sdružení nájemníků.

Provize realitní kanceláři

Při pronájmu družstevního bytu se otázka provize realitní kanceláři stává aktuální, pokud se rozhodnete využít jejich služeb. Je důležité si uvědomit, že v případě pronájmu družstevního bytu neplatí majitel nemovitosti provizi realitní kanceláři, ale nájemce.

Výše provize se liší v závislosti na realitní kanceláři a domluvených podmínkách, ale obvykle se pohybuje ve výši jednoho měsíčního nájmu plus DPH. Tato provize je splatná ve chvíli, kdy je podepsána nájemní smlouva.

Služby realitní kanceláře vám mohou ušetřit čas a starosti spojené s hledáním nájemníka, prověřováním jeho bonity a zajištěním veškeré administrativy. Realitní kancelář vám také může pomoci s nastavením optimální výše nájemného a se sepsáním právně v pořádku nájemní smlouvy.

Před podpisem jakékoliv smlouvy s realitní kanceláří si důkladně prostudujte podmínky spolupráce a výši provize. Nebojte se zeptat na cokoliv, co vám není jasné.